WEG-Verwaltung

WEG-Urteil: Eigentümergemeinschaft darf nicht beschließen, Rauchmelder in jede Wohnung einzubauen

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Rolf Theurer

Eine WEG aus Hamburg durfte nicht mehrheitlich beschließen, durch den Hausmeister oder die Hausverwaltung in jeder Wohnung einen Rauchmelder einbauen und warten zu lassen. Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek wertete einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung in einem WEG-Urteil als unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum (AZ 740 C 31/10). Rechtsanwalt Rolf Theurer vom Online-Portal AnwaltOnline (www.anwaltonline.com) erläutert uns die Hintergründe der Entscheidung.

Herr Theurer, warum haben einige Wohnungseigentümer aus einer Hamburger Eigentümergemeinschaft gegen den Mehrheitsbeschluss ihrer Eigentümerversammlung geklagt, Rauchwarnmelder in allen Wohnungen zu installieren?

Die betroffenen Eigentümer vertraten die Auffassung, dass der Beschluss in unzulässiger Weise in ihr Sondereigentum eingreife. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft sah ausdrücklich vor, dass Wandputz und Verkleidungen zum Sondereigentum gehörten. Daher, so die Kläger, könne die Gemeinschaft nicht über dieses Eigentum verfügen und dort Rauchmelder anbringen lassen. Dem schloss sich das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek an.

Also kann eine Eigentümerversammlung die WEG-Verwaltung oder den Hauswart nicht damit beauftragen, Rauchmelder einzusetzen. Die Mehrheit der Eigentümer hatte dies jedoch als Instandhaltungsmaßnahme angesehen – warum?

Unter diesen Begriff können neben Baumaßnahmen auch solche Maßnahmen fallen, die der Sicherheit des Gemeinschaftseigentums dienen. Und die WEG-Verwaltung ist per Gesetz zu dessen ordnungsmäßiger Instandhaltung verpflichtet. Würde es sich beim Einbau von Rauchmeldern also um eine solche Instandhaltung handeln, hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft diese verlangen können.

Warum greift diese Vorschrift hier nicht?

Wie das Amtsgericht in seiner Entscheidung feststellte, sind die geforderten Rauchwarnmelder eben nicht für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes und damit des Gemeineigentums notwendig. Denn die Rauchmelder würden bei einem Brand einen Warnton produzieren, der nur in der jeweiligen Wohnung zu hören wäre. Deshalb, so das Gericht, schütze ihr Einbau weder das Gemeinschaftseigentum noch die anderen Eigentümer. Anders hätte es ausgesehen, wenn Rauchmelder eingesetzt worden wären, die an zentraler Stelle – also etwa im Hausflur oder im Treppenhaus – Alarm bei Rauchentwicklung auslösen würden.

Die Hamburgische Bauordnung sieht aber doch eine Nachrüstpflicht für Brandmelder vor. Demnach hätten Wohnungseigentümer diese bis zum 31.12.2010 installieren müssen. Warum spielte dies bei der vorliegenden Gerichtsentscheidung keine Rolle?

Dazu erklärte das Amtsgericht, dass nur der einzelne Wohnungseigentümer der Nachrüstpflicht unterliegt und nicht die WEG. Deshalb war die Eigentümerversammlung für einen solchen Beschluss nicht zuständig. Jeder Wohnungseigner kann zwar von seinen Miteigentümern verlangen, der Bauordnung nachzukommen und Rauchmelder einzubauen. Die Eigentümergemeinschaft aber kann nicht beschließen, die Installation selbst zu veranlassen und den Hausmeister oder die WEG-Verwaltung mit der Wartung zu beauftragen.

Herr Theurer, wir danken Ihnen für Ihre Ausführungen.

Umfassende Informationen und tausende weitere Urteile zum WEG und Mietrecht finden sich auf den Internetseiten von AnwaltOnline unter http://www.anwaltonline.com/. Bei persönlichen Fragen steht Rechtsanwalt Theurer selbstverständlich auch für eine kompetente Online-Rechtsberatung sowie eine weitergehende Vertretung Ihrer Interessen zur Verfügung. Einfacher lassen sich offene Fragen nicht klären.

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7 Kommentare zu WEG-Urteil: Eigentümergemeinschaft darf nicht beschließen, Rauchmelder in jede Wohnung einzubauen

  1. Andreas Rückert sagt:

    Laut OLG Frankfurt ist die Verordnung der Rauchmelder nun anscheinend doch möglich: AZ 23 O 416/08 . Da scheint aktuell etwas Verwirrung zu herrschen.

    • admin sagt:

      In der Tat haben das AG Hamburg-Wandsbek und das OLG Frankfurt hier offensichtlich uneinheitlich geurteilt. Ob es nun Sache der WEG-Verwaltung bzw. der Eigentümergemeinschaft sein kann, Rauchmelder in den Wohnungen zu installieren, oder ob hier die einzelnen Wohnungseigentümer selbst gefragt sind, muss womöglich am Ende der BGH klären.

  2. Diedrich sagt:

    bezüglich der Installation von Rauchmeldern wurde in unserem Fall keine Eigentümerversammlung durchgeführt. Die Hausverwaltung hat selbständig die Installation in Auftrag gegeben. Ich verfüge über eigene installierte Rauchmelder und muss nun die Rauchmelder der Hausverwaltung installieren lassen. Wenn ich Ihren Artikel richtig interpretiere ist dies nicht zulässig.

    • H. Luft sagt:

      Ein paar unserer Eigentümer sind ebenfalls in dieser misslichen Lage. Wir sehen nicht ein, neue Rauchmelder installieren zu lassen (gemietete wohlgemerkt! – wir haben schon eigene) und außerdem jährliche Wartungskosten zu zahlen – wir sind durchaus in der Lage, regelmäßig die Funktionsprüfung selbst durchzuführen! Das Mieten geht von den Vermietern aus – ich habe aber nachgelesen, dass das Umlegen der Kosten auf die Mieter nur bei entsprechendem Eintrag im Mietvertrag möglich ist!
      Also: die Frage , ob man die Installation (angemieteter) Rauchmelder mit Wartung akzeptieren muss, hätte ich auch gern beantwortet!!!

      • Redaktion sagt:

        Guten Tag,
        wir können Ihren Unmut verstehen. Aber die jüngsten obergerichtlichen Urteile deuten leider in die andere Richtung. Die Installation von Rauchmeldern und ihre ordnungsgemäße Wartung entspringen landesrechtlichen Auflagen. Der Vermieter hat in der Regel dafür zu sorgen, dass diese Anlagen ordnungsgemäß funktionieren. Sie mögen als Mieter die Funktionsfähigkeit der Rauchmelder regelmäßig überprüfen, leider hat es in der Vergangenheit aber immer wieder Fälle gegeben, wo sich z. B. die Batterien der Rauchmelder in den Spielekonsolen der Kinder wiederfanden. Diese Fälle hatten die Richter vor Augen, als sie entschieden haben, dass der Vermieter das Recht hat, ein einheitliches Modell für die Wohnanlage zu beschaffen und auch einheitlich warten zu lassen. Gleiches gilt für WEG-Gemeinschaften, die sich per Mehrheitsbeschluss für ein einheitliches Gerätemodell entscheiden. Häufig erledigen die Heizungsableser die Prüfung und Wartung in einem Zuge mit, um Kosten zu sparen. Da die hoheitliche Auflage, Rauchmelder zu installieren und zu warten relativ neu ist, ist der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten entsprechend erweitert worden. Die Kosten sind deshalb auch dann umlagefähig, wenn in einem alten Mietvertrag Rauchmelder noch nicht erwähnt wurden.

        Viele Grüße,

        Ihre Redaktion

  3. T.G. sagt:

    Guten Tag,
    auch bei uns in NRW wurde per Versammlung von den anwesenden Eigentümern
    die Installation und die Wartung von einer Firma beschlossen.
    Aufgrund meiner Anfechtungsklage (es waren noch andere gravierende Mängel in anderen Beschlüssen) ,
    wurde vom Verwalter nach über 2 Monaten ,sein Einspruch zurückgezogen,
    und das Gericht hat somit keine eindeutigen Urteile mit Begründung,
    aufgrund meiner einzelnen Punkte in der Anfechtungsklage,gefällt (schade )!

    Erwähnt werden sollte das in NRW die Landesbauordnung gravierende unterschiede zu anderen Bundesländern hat.
    Alle aktuell mir bekannten BHG Urteile sind Klagen die Ihren Ursprung in anderen Bundesländern als NRW hatten,
    und teilweise schon bei der Anfechtungsklage grobe Fehler erhielten.

    Hauptgrund der Anfechtungsklage:
    U.a ist laut Landesbauordnun NRW der Vermieter (wie in anderen Bundesländern) für die Installation der Rauchwarnmelder zuständig.
    Der Wortlaute der Landesbauordnung im §49 der gravierend für NRW ist lautet :
    Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

    Nach dem 31.3.2013 installierte Rauchwarnmelder können somit auch mit einer schriftlichen Abtrittserklärung
    durch den unmittelbaren Besitzer (Mieter oder Eigentümer der genutzten Wohnung) ,
    nicht an eine Firma oder sonstige Personen zwecks Wartung abgetreten werden.
    Somit ist es auch meiner Meinung nach keine ordnungsgemässe Verwaltung wenn eine Firma für die Wartung beauftragt wird.
    Es entsteht weder Nutzen( ausser finanzieller für die Wartungsfirma),
    noch von den Verwaltungen vorgegaukelte Sicherheit durch die Wartung.
    Weiterhin werden bei solchen Vorhaben auch noch von Miteigentümern durch Fachfirmen installierte Rauchwarnmelder
    demontiert,und durch Firmeneigene ersetzt (ordnungsgemässe Verwaltung ???? )

    Auch ist mir bis heute von keiner Versicherung schriftlich bestätigt worden ,
    das eine Dokumentation der Wartung der Rauchwarnmelder verlangt wird.
    Es wird zwar gerne von Verwaltungen angeführt, aber auf schriftliche Nachfrage auf welcher Gesetzesgrundlage oder Verordnung das zu erfolgen hat, erfolgen keine Antworten.

    Aufgrund diverser Urteile kann jede WE-Gemeinschaft beschliessen das die Melder in jede Wohnung,
    nach Landesbauordnung installiert werden,ausser in der Teilungserklärung steht was anderes.
    In anderen Bundesländern ausser NRW kann auch die Wartung übernommen werden wenn dieses beschlossen wurde.

    Aber eine Wartung bzw. das demontieren von fachgerecht montierten Rauchmelden um diese gegen eigene der Firma auszuwechseln, würde ich in NRW aufgrund der Landesbauordnung und der ordnungsgemässen Verwaltung nicht akzeptieren.
    Es müsste abgeklärt werden ob die ordnungsgemässe Verwaltung aufgrund der Kosten durch Demontage der vorhandenen Rauchmeldern gegeben ist.
    Wenn man rechnerisch 3 Melder als Grundausstattung (es gilt die DIN 14676) pro Wohnung nimmt,
    aber schon über 25% der Melder Fachgerecht installiert wurden,
    dürfte die Antwort in NRW aufgrund der Wartung durch Fremdfirmen die nicht abgetreten werden kann,
    auf der Hand liegen.
    Es wird Zeit das mal ein BGH Urteil erscheint das seinen Ursprung in NRW hat und auch entsprechend formuliert wurde.
    Eine Anfechtung weil jemand mit RWM nicht einverstanden ist und die Begründung auf nicht ” Beschlussfähig ”
    anfechtet, halte ich für erfolglos.

    • Redaktion sagt:

      Guten Tag,

      Ihr Unmut über die verworrene rechtliche Lage bei den Rauchmeldern ist verständlich und nachvollziehbar. Letztendlich leiden in diesem Falle WEG-Gemeinschaften und Mieter unter von Bundesland zu Bundesland leicht abweichenden Vorschriften und wenig konkreten Ausführungsvorschriften, die – wie so oft – erst durch die Gerichte konkretisiert und präzisiert werden müssen. Sie haben Recht in ihrer Einschätzung, dass letzte Klarheit wohl erst ein BGH-Urteil mit Ursprung in NRW bringen wird. Wir raten allerdings dazu, bei den Auseinandersetzungen um eine Vereinheitlichung von Rauchwarnmeldern, dem Ersatz bereits installierter Melder und der eventuellen Beauftragung eines externen Wartungsunternehmens nicht nur auf die Kosten zu schauen. Wir bewegen uns hier in einem sicherheitsrelevanten Feld. Kommt später aufgrund eines Brandfalles jemand zu Tode, wird sofort – auch in der Öffentlichkeit – nach den Rauchmeldern gefragt. Ist dann ein Eigentümer oder Mieter seiner Wartungspflicht nicht nachgekommen, obwohl er sich laut WEG-Beschluss dazu verpflichtet hat, gibt es ein echtes – auch haftungsrechtliches – Problem. Spätestens dann wird sich auch die Versicherung rühren. Also: Ähnlich wie bei Gasthermen macht die professionelle Wartung eines einheitlichen Rauchmeldertyps schon Sinn. Da der Markt dafür wettbewerbsstark ist, lassen sich die Kosten in Grenzen halten. Wir halten Sie jedenfalls hier im Blog über neue Urteile etc. auf dem Laufenden.

      Viele Grüße,

      Ihre Redaktion

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